大通证券如何打造房地产新模式

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）大通证券

近日召开的国务院常务会议对构建房地产新发展模式作了全新部署（以下简称“新模式”）。首先，在新模式落地路径上，会议明确要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。

所谓新模式，行业层面是推动房地产业从高速增长转向高质量发展；企业层面是引导房企从追求规模扩张转为专注品质，形成以项目为核心的开发经营模式；产品层面是从解决“有没有”转向“好不好”，建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子，满足人民群众高品质居住需求；协同层面是房地产不能单边发展，要实现人房地钱、市场与保障、行业与实体的联动。

新旧模式要渐进过渡，需要搭建相关基础性制度。首先，就是“人房地钱”要素联动的机制。在住房供求关系发生重大变化，住房需求从“有没有”转向“好不好”的新形势下，未来的住房发展，须实现以人定房、以房定地、以房定钱，也就是通过摸底人口、住房、土地等底数，掌握居民需求的变化和空间，然后进行存量盘活或增量供给的房屋、土地以及资金渠道规划。

只有这样，才能实现供需匹配大通证券，才能满足居民“好不好”的需求新特征。由此，土地供给、开发和销售、保障和租赁、房地产金融、市场调控和行业管理、全生命周期安全管理等全链条的基础性制度都要变革。比如，土地供给制度方面，要根据库存去化、需求特征，增量供地要净地出让，公建配套和项目同步规划、同步建设和交付。

同时，考虑居民对职住平衡的需求、新兴产业空间需求特征，产城融合供地、复合功能供地、先租后让供地等都成为新制度的内容。另外，存量未开发土地规模较大，基于前面讲的新的需求特征，落实调整详细规划、用地功能、配套设施的新要求，盘活存量土地以用作保障性住房、公园绿地、新型基础设施（比如养老托育设施）或收储后再出让，也是新制度的内容。

比如，商品房开发和销售方面，一方面是从总部法人到项目法人的监管模式转变，夯实项目公司法人实体，从而加强地方行政辖区对项目监管可覆盖的能力，做实地方政府属地责任和“一城一策”；另一方面，建立预售和现售并行的销售模式，在强化预售资金监管的前提下，渐进向现售制度转变。

比如，住房金融制度方面，主要是告别过去以抵押物及其价值评估为依据的授信审批和风控模式，改变为以可持续现金流创造（比如商品房销售回款、不动产经营收入、项目租金等）为依据的授信审批和风控体系。近期，金融监管总局提出，制定与城市更新行动相配套的制度流程、业务系统和绩效评价体系，本质上就是片区更新创造现金流是融资给予的主要判断。

另外，新增房地产开发项目，做到净地出让，规划同步，也必然会全部进入白名单融资支持，这也是金融基础性制度。同时，预售制度下的开发项目，要严格按形象进度和受托支付、专款专用的原则强化预售资金监管，开发贷款、销售回款等资金要封闭运转。因此，就需要金融、住建、规划、市政（水电管气路）、教育、医疗、民政等部门政策要系统集成、协调配合。

也就是，在市场调控和行业管理这个基础性制度上，要实现地方一把手负总责下，各职能部门政策要协同配合。再比如，住房进入存量时代后，房屋安全管理方面，需要定期的房屋体检制度、房屋养老制度、房屋保险制度等全生命周期安全管理的基础性制度。当然，住房保障和租赁、行业转型（从开发为主到运营、更新为主）等方面，也需要一揽子的基础性制度。

会议还提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。对于“好房子”的认识，要放在推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设，并系统化推进的架构下来理解。同时，存量时代下，好房子的主体应是把老房子、旧房子改成好房子，这就需要强化内含“四好”的片区统一更新。

比如，规划层面要统筹考虑片区内空间布局和形态，市政公服配套补短板，空间功能重新定位，新产业和业态植入；用地方面要考虑低效闲置用地盘活、零散地块整合、用地功能调整；财政方面要考虑多元财政资金（补贴、预算内投资、专项债等）解决公益属性最强的投入。唯有此，才能提升更新后的空间资源价值，市场资金投入才可行，存量房才能改造为好房子。

下一步，《住宅项目规范》为代表的“好房子”底线标准加快落地，有助于结合城市更新改善人居环境，新模式改善供给结构，进而促进需求端租赁和买卖、刚需和改善、新房和二手住房良性循环的多层次住房消费。房地产对经济的贡献转向增量和存量并重，转向对产业链、服务业的支撑，比如市政、建筑装饰、文旅、租赁、创业、商业餐饮等，这也是稳定楼市需求的长效机制。

当然，针对市场新情况，“优供给、促需求”的一揽子新政策正在储备过程中。比如大通证券，将结合各区域市场稳定的压力，收储存量土地、控制开工和批准预售节奏；结合在售、在建库存问题，扩大存量房屋盘活并用作安置房、企业或学生宿舍的力度；结合公共配套短板摸查，推进存量项目补短板工程，提高供需匹配效率，更大力度促进市场健康运行。

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